Conozcamos el precio (lógico) de una vivienda nueva en España

La vivienda nueva (y usada) en España sigue sin estar al nivel lógico, lo que sigue provocando que no podamos salir de la crisis desde el factor que la desencadenó con más fuerza en España, el estallido del boom inmobiliario.

Quien tiene en su propiedad las viviendas vacías NO quiere bajar su precio, sean bancos o particulares, pues inmobiliarias ya no quedan. Todos creen que su precio es el correcto una vez que en estos años ya han bajado algunas viviendas unos porcentajes que varían bastante según calidades y procedencias.

En Europa se entiende justo un precio de vivienda que se mueven entre 3,8 y 4 veces el sueldo bruto total de quien compra, una vez restadas la precio de la vivienda total (con impuestos), sus exenciones fiscales.

En la actualidad los españoles todavía tienen que dedicar unos 5,9 años (depende de zonas) de los sueldos medios para una vivienda media. Alejados pues de toda posibilidad de comparar con Europa. Pero en el año 2007 llegamos en España a necesita 7,8 años para adquirir una vivienda nueva. A partir de este punto todo se hundió por lógica conocida por todos.

Sobre un sueldo medio de unas 23.000 euros al año nos tendríamos que mover en viviendas que tuvieran un precio como nuevas entre los 85.000 € y los 95.000 €. Precios que nos siguen pareciendo imposibles de alcanzar en este mercado que no se quiere mover. De momento.

¿Pero cuanto cuesta fabricar, construir una vivienda nueva? Una buena pregunta que necesita de un constructor que nos la puede responder. Pues entre los 700 € y los 850 € por metro cuadrado más el terreno. Una vivienda cuesta igual (de construir) en un pueblo de Albacete o Teruel que en el centro de Madrid o Zaragoza. Cambia de cara al precio final el valor del suelo. Y las viviendas que salen con arreglo al total de superficie a construir.

Al constructor pues, hoy, le puede costar una vivienda de 90 metros entre 60.000 y 80.000 euros depende de terminaciones y calidades. El suelo de la vivienda en un edificio de bloques puede salir entre 4.000 y 10.000 euros más. El margen comercial podríamos estar hablando entre 6.500 y 18.000 euros. Los impuestos añadidos podrían llegar entre 6.000 y 10.000 euros, cifras a peso. Sumemos ahora.

El precio podría moverse entre 80.000 y 120.000 euros de precio final. ¿Existen viviendas nuevas en capitales de provincia, de 90 metros cuadrados y por ese precio? No. Así que incluso sin mover los costes actuales de todo lo que interviene en la construcción de una vivienda, es posible ponerlas en mercado a unos precios muy distintos a los actuales.

Nota.: Efectivamente cuando hablo del precio del suelo no me estoy refiriendo a las calles principales de las más grandes ciudades de España. Me refiero a barrios normales de ciudades hasta 700.000 habitantes.

Qué modificar ante el drama de los desahucios por impago de hipotecas

Hay que resolver el drama humano de las hipotecas y los desahucios en España, aun sabiendo que es un asunto que como muy bien se ha reconocido, debería haberse resuelto hace unos años, por el Gobierno de Zapatero, cuando esta situación ya se tornaba dramática, con calma y consenso.

Es un gravísimo problema social de muy complicada solución. O lo que es lo mismo, lo que se presentará este lunes solo podrán ser apaños por que poco más se puede hacer. Por mucho que se presenten como soluciones definitivas. Es (casi) imposible impedir los desahucios en el medio plazo, situación diferente es lograr un reestudio, unas demoras, unos tiempos no tan urgentes, una policía menos dura en estas situaciones.

Llega el «Domingo de Respiro financiero» a España, en una semana abismal

Esta semana todavía no terminada —qué largas se hacen las semanas cuando los miedos atenazan—, hemos estado financieramente a un paso del abismo financiero en España, por culpa de olvidos, de amiguetes viejos, de acciones tapadas y escondidas entre auditorías no entregadas por miedo y respeto a la verdad, revueltos entre bancos malos y bancos peores. La solución todavía no ha llegado —y no sabemos si somos capaces de esperarla o nos la tendrán que imponer por las malas— pero hemos de reconocer que España sobre todo, tiene una gran sociedad para estos casos —para otros no, lo siento— y su tranquilidad y sosiego es un activo para el país. Mi gran duda es si la calma de la sociedad española ante estos asuntos es producto de la reflexión o del desconocimiento.

Las medidas de ayer del Consejo de Ministros de Mariano Rajoy creo que van por el buen camino, pero se quedan muy cortas y timoratas. Si tuvo los arrestos desmedidos el PP cuando hizo la reforma laboral, que por cierto no va a servir para nada, ¿por qué en cambio le ha entrado el miedo a (y por) los amigos, cuando ha tenido que hacer una reforma financiera que se ha quedado corta? Y lo malo en este tipo de medidas escasas, es que los mercados son unos cabezones y exigen rectificaciones y contra medidas a poco que cambien el aire o aumente el miedo. Los inversores —extranjeros sobre todo— se empeñan en asegurarse el cobro, por encima de todas las demás variables posibles. La gran duda es de donde vamos a sacar tanta pasta gansa como necesitamos para poner orden en este barullo crediticio malo. Pensar que bajando los impuestos a la venta de viviendas ayudará a su cambio por dinero del de verdad es una acción de buena gente pero de desconocimiento de la situación. La sociedad española no tiene dinero, tendrá que seguir viviendo a crédito muchos años y ahora no están los bancos por entregar billetes, pues necesitan ellos todos y algunos más.

Y los precios siguen en posiciones absurdas, sobre todo en la viviendas que no se quieren vender. No es de recibo seguir con apartamentos de costa en más de 200.000 euros, propiedad en muchos casos de inversores, bancos o especuladores, que engañan un mercado que debe rectificar con urgencia sus precios si desea reactivarse. Quedaría la opción de vender paquetes inmobiliarios a grupos extranjeros, que se está intentando pero a costa de unos precios que para sí desearían los posibles clientes españoles. Si sales al mercado exterior con los activos inmobiliarios, ellos te marcan el precio y saben muy bien cuanto vale en realidad cada ladrillo español.

Los bancos tienen que empezar a vender viviendas a precios reales

En esta España llena de crisis de todo tipo, empezamos a darnos cuenta de la responsabilidad de las entidades bancarias en este momento complicado que nos está llevando a las puertas de una depresión, no tanto en Europa como en algunos países a los que se le exige unos ajustes casi imposibles y tienen unos dirigentes que no saben plantar cara, resolver o al menos amagar.

Los bancos, tras sus sustos por jugar a los experimentos económicos, están recogiendo velas —llevan unos cuantos años— y ahora son todo lo contrario a lo que eran a principio del siglo XXI. Hacen negocio con las comisiones, que han subido hasta casi obligar a muchos a tener el poco dinero ahorrado guardado en un bote de la cocina, en vez de hacer negocio con lo que es su obligación y para lo que están creados: para prestar y cobrar por lo prestado y pagar algo menos por lo que le dejan los ahorradores.

Mariano Rajoy les pide ahora a los bancos que —eso si, por favor— presten dinero a las empresas españolas, que por cierto lo desean hoy sobre todo para poder pagar sus deudas y no para contratar a trabajadores o para invertir, pues sin limpiar sus contabilidades no podrán nunca hacer nuevas contrataciones ni intentar inversiones nuevas.

Y se les insiste en algo básico pero a lo que los bancos se niegan con fuerza hercúlea. Tienen más de 300.000 millones de euros contables en activos inmobiliarios que no se sabe cuanto valen en realidad y hay que organizar este problema sacando a la venta su material contable para partir limpios, desde cero. ¿En qué cantidad quedarán esos 300.000 euros una vez se pongan a valor real?, nadie lo sabe hoy.

De momento los bancos están sacando a la venta y poco a poco aquellos activos inmobiliarios que menos fácil tienen su traspaso hacia particulares. Algo lógico en estos procesos de venta al despiste. Se guardan lo regular y lo bueno para mejores tiempos, que no sabemos cuando llegarán ni tan siquiera si es que se acercan a precios de los que “se espera” aunque no se está seguro en qué posición quedarán.

Se intenta desde Europa para España una deflación controlada, pero no se sabe incidir sobre la vivienda, que es el auténtico motor de estos desajustes brutales. Se recortan sueldos, derechos, pero no se trabaja sobre los precios de la producción o de la vivienda congelada en los libros de contabilidad, pues los poderosos saben que pueden esperar. España no puede.

Los promotores de nuevas viviendas no se atreven a volver a edificar pues podrían invertir endeudándose al mismo tiempo que los bancos sacan a la venta viviendas a precios mucho más bajos de los que conocemos hasta ahora, con el ánimo de intentar limpiar sus contabilidades. Mientras los bancos sigan siendo los dueños de un gran pastel inmobiliario guardado en el almacén, no se reactivará la economía real, pues ni prestan, ni pueden prestar pues su contabilidad es falsa, ni se reactivará el mercado inmobiliario que ahora es una gran mentira. Nadie sabe lo que costará una vivienda dentro de 5 años. Podría ser que incluso si les sale bien a los bancos valga más que ahora O mucho menos.

IVA reducido para pisos de medio millón de euros

Paseaba por mi ciudad cuando vi una gran avenida llena de este anuncio que inunda nuestras visiones como buena publicidad que pretende ser, en un 2012 aunque no lo parezca por el precio, complicado para vender viviendas. La promotora pretende vender viviendas en un barrio —aunque sea una zona de un nivel medio alto—, que dista unos cuatro kilómetros de lo que se podría considerar el centro de la ciudad.

Y el precio que nos señala el anuncio es llamativo para estos tiempos: viviendas de cuatro dormitorios a partir de 500.000 euros. No va incluido ni IVA; ni trastero ni garaje. No dice cuando pretende cobrar por los áticos que también venden, algunos con el doble de metros cuadrados. Recuerdo que son viviendas y no chalet, para quien tenga dudas sobre los precios. Aunque es cierto que algunas viviendas pueden ser mejor elección que muchos adosados o chalet.

Efectivamente es (será) un gran piso, faltaría más, en el caso de la vivienda de cuatro habitaciones, con una superficie de unos 120 metros cuadrados y gran calidad en sus acabados; pero estamos hablando de un gran precio también. Quien tiene medio millón de euros para una vivienda —con la que está cayendo encima—, posiblemente no se cambie de vivienda con facilidad o se busque una nueva adquisición con lupa y tiento. Pero cada uno es libre de hacer con sus decisiones lo que considere oportuno. Sin duda no se puede ir a una Caja de Ahorros a pedir una hipoteca, para no molestar más bien.

Pero mi duda es: ¿deben estos pisos, también, tener un IVA súper reducido del 4%? Yo creo que no.

Mal año el 2012 para comprar una vivienda en España

Muy pocas personas tiene hoy pensado el comprar una vivienda, sea nueva o de segunda mano. La actividad inmobiliaria está muy parada y aunque se vende vivienda, es tras tras unas negociaciones duras, precios muy ajustados y con compradores que buscan “chollos” en un mercado complejo. Pero son los propios bancos los que más pisos están logrando vender, al ser ellos los que facilitan la hipoteca para su compra o la deniega si se acude a comprar vivienda que no son propiedad de los mismos bancos. Muchas de estas viviendas las venden ellos no tanto directamente como a través de inmobiliarias contratadas por los bancos y que son las que gestionan su venta.

Pero si hoy tiene dinero líquido y ante las incertidumbres del euro le entre un poco de miedo, tal vez esté pensando en adquirir una nueva vivienda. Suerte la suya, disfrútela. ¿Pero es el momento ideal para adquirir una nueva vivienda, ahora en 2012?

Yo diría que comprar una nueva vivienda en 2012 no es una buena decisión por varias razones. Pero depende siempre de usted, sus activos, su necesitad, el precio y lugar de la vivienda, la negociación.

Los bancos están logrando sujetar los precios y llevan cuatro años en un intento que parece está llegando a su fin. Si al final se ven obligados contablemente o por imperativo del Gobierno a tener que ajustar los precios contables de sus activos inmobiliarios a sus valoraciones reales, podemos observar precios en el mercado en un par de años, hoy increíbles de pensar.

¿Qué debemos tener en cuenta antes de cerrar la compra de una vivienda?

 Cierre un precio que le parezca correcto pero en una negociación dura. Todo lo que no sea una negociación compleja le dejará con la sensación de que no ha conseguido un buen precio.

 Exija al propietario que haga las reparaciones pertinentes, antes de la entrega de las llaves. El piso se debe entregar en buenas condiciones o si no es así, reducir del precio final lo que se estipule. Es un buen método de conseguir rebajas.

 Visite el barrio, la calle, el vecindario de la vivienda a diferentes horas del día, para saber con qué tipo de vecinos de vida, en qué envoltorio, va a pasar muchas horas. Los ruidos en la vivienda son una enfermedad.

Qué debemos hacer si no podemos pagar la cuota de un crédito personal o hipotecario

Es fundamental saber algo más de cómo proceder si no podemos pagar un crédito personal o hipotecario. Es muy importante —antes de solicitar un crédito bancario— tener una cierta garantía de que seremos capaces de soportar al menos un problema personal que puede ser inevitable. Muchas veces solicitamos préstamos sin que nosotros antes analicemos realmente nuestra propia situación personal. Recordar que NUNCA se debe solicitar un crédito que suponga una cuota mayor de un 30% de nuestro sueldo mensual neto. Nunca nuestros gastos financieros mensuales deben superar ese 30% de sueldo neto mensual, pues de haber problemas puntuales es imposible devolver lo prestado.

Si tenemos problemas económicos que nos impiden pagar la cuota mensual de un préstamo personal o hipotecario, debemos al menos conocer qué nos va a suceder, cómo contempla la ley nuestro proceder.

Hipotecas y precio de la vivienda 2011, conozcamos sus datos y dificultades

Me reunía ayer con un agente inmobiliario y las conclusiones de nuestra conversación no eran nada positivas para el momento actual, muy apagado todavía. Si bien aseguraba que la vivienda está tocando suelo en un precio que ha bajado un 35% pero que en algunos casos puntuales lo ha hecho incluso hasta en un 50% sobre lo que se empezaba pidiendo en 2008, en estos momentos la situación es de calma tensa y con unos precios, en el caso de agencias de venta serias y que hablan con sinceridad a sus clientes que ponen inmuebles a la venta, ya adaptados a los nuevos tiempos con bajadas de precio importantes.

Los Bancos y sobre todo Cajas de Ahorros ya han entregado la gestión de venta de sus viviendas embargadas a las agencias privadas, y están encontrando salida sobre todo por que juegan con el “truco” de que en esos casos propios, sí que entregan hipotecas de hasta un 100% del valor de la vivienda, aunque nunca con gastos incluidos. Los bancos lo tienen claro, prefieren tener en sus contabilidades una deuda hipotecaria que le pertenece a otro que el valor de una vivienda sin futuro claro y que les pertenece a ellos.

Tras los hipotecados que lo pierden todo, hay miles de avalistas que también pierden

En la prensa de hoy se puede ver el error típico del hipotecado que pierde todo, incluso media vida, con la crisis. Con 35 años compró un adosado en un barrio periférico de una gran ciudad por 375.000 euros. Solicitó una hipoteca a una Caja de Ahorros por 300.000 y se gastó todos sus ahorros en pagar el resto. Tenía un buen sueldo pero era un currante de 10 horas al día. Unos años después la crisis le llevó al desempleo y ahora ha perdido su casa, de la que todavía debe 315.000 euros por los intereses de demora. No es posible tener que soportar más de 1.000 euros al mes de hipoteca durante 30 años de tu vida.

Una hipoteca a 30 años supone el primer detalle imposible de soportar un análisis serio posterior. ¿Cómo somos —posiblemente— tan imbéciles de pensar que la vida no puede cambiar en 30 años? Los 30 años de hipoteca son “la vida”, toda la vida para una persona de 35 años. Tan es así, que la Caja de Ahorros, que no se fiaba pero quería seguir haciendo negocio, solicitó que avalaran sus padres con una casa en otra ciudad y con sus ingresos personales.

Vamos a realizar 25 preguntas a Rubalcaba. Es lanzar al aire las grandes dudas

Está muy bien articular por parte de Rubalcaba discursos de una hora e intentar que tenga gran presencia en los medios. Pero también está bien hacer las las preguntas que suponen aclaraciones a las dudas de su discurso, de su programa.

¿Cuándo va a revertir las medidas extraordinarias y antisociales que tuvo que tomar Zapatero? ¿Qué opina del nuevo sistema de jubilación? ¿hasta cuando mantendrá la congelación de sueldos de los funcionarios? ¿es bueno seguir congelando sueldos de trabajadores cuando las cosas no están bien? ¿cómo piensa cobrar a los banqueros esos nuevos impuestos y de qué manera piensa convertirlos en nuevos puestos de trabajo? ¿qué va a hacer además de no cambiar leyes, para que la educación y formación en España esté a la altura que se necesita? ¿qué piensa de las universidades españolas? ¿con quien preferirá pactar, con el PAR, CC, CIU y el PNV o con IU, CHA

Sepa cómo sube o baja el precio de la vivienda según factores, en España

El precio de la vivienda en España, desde el otoño de 2006 que es cuando tuvo su precio máximo, ha bajado hasta el verano del 2011 sobre un 20% nominal que representa un 25% al aumentarle el IPC. Pero parece todavía un precio final, del que se dice por los expertos que sigue todavía otro 20/25% por encima del precio que se estima lógico.

Pero hay dos factores que debemos tener en cuenta. Uno: que nadie sabe el valor de la vivienda en la actualidad, pues no hay